В экономике, где бизнес требует гибкости, а скорость логистики становится ключевым конкурентным преимуществом, классические подходы к коммерческой недвижимости начинают давать сбой. На этом фоне на первый план выходит формат, который еще недавно считался нишевым, а сегодня диктует тренды — лайт индастриал. Это не просто склады в привычном понимании. Это гибкие, многозадачные бизнес-пространства, где под одной крышей гармонично уживаются компактное производство, офис, склад и даже элегантный шоурум.
Вложения в Light Industrial — это ставка на сегмент с практически нулевой вакантностью, растущими арендными ставками, а также стабильным, прогнозируемым доходом. Мы в RentNow видим этот тренд не в отчетах, а в реальных сделках. Почему этот вид активов стал главным объектом внимания для дальновидных инвесторов и как на этом можно построить успешную стратегию.
Что такое Light Industrial: полное определение и концепция
Термин лайт индастриал описывает универсальные здания, которые кардинально отличаются от классических логистических хабов класса «А». Это универсальные здания, которые ломают стереотипы о громоздких промышленных зонах. Вместо безликих гигантов, этот формат предлагает рынку то, чего ему так не хватало: нарезанные на удобные лоты по 500–750 кв. м универсальные блоки, полностью готовые к работе. Этот формат предлагает ровные бетонные полы с антипылевым покрытием, достаточное количество ворот для разгрузки малотоннажного транспорта, высокие потолки, а также все необходимые коммуникации с запасом мощности, достаточным для подключения производственного оборудования. Арендатору не нужно тратить время и деньги на капитальный ремонт — можно заезжать и начинать работать.
Современный складской комплекс
Главная особенность концепции — многофункциональность. Владелец небольшого бренда одежды может здесь же организовать швейный цех, склад тканей, офис для дизайнеров, шоурум для оптовых покупателей. Все бизнес-процессы замыкаются в одной точке, что сокращает издержки. Расположение у крупных городских магистралей решает вечную проблему «последней мили», позволяя доставлять товары клиентам за считанные часы, а не дни.
Кому подходит формат Light Industrial?
Универсальность делает эти площади востребованными для самого широкого круга предпринимателей. Кто же основной резидент таких комплексов?
- Сердце e-commerce. Для онлайн-ритейлеров, которые борются за лояльность клиента скоростью доставки, городской склад — это не роскошь, а необходимость. Здесь размещаются дарксторы, пункты сортировки, а также центры обработки возвратов — всё то, что должно быть максимально близко к конечному потребителю.
- Локальные производства нового поколения. Забудьте о мрачных цехах на территории бывших заводов. Современные малые производители — от сборки электроники до крафтовых сыроварен — хотят работать в чистых, безопасных, технологичных помещениях. Light Industrial дает им эту возможность без необходимости строить собственный объект.
- Сервисные и ремонтные компании. Представьте удобство, когда склад запчастей, мастерская, офис для приема заказов, клиентская зона находятся в одном здании. Это не только повышает скорость обслуживания, но и производит солидное впечатление на клиентов.
- Дистрибьюторы и оптовики. Для них возможность не просто хранить товар, но и тут же демонстрировать его в примыкающем выставочном зале — ключевое преимущество. Это ускоряет принятие решений и увеличивает продажи.
Light Industrial заполнил огромную пустоту на рынке, предложив качественный продукт для малого и среднего бизнеса, который годами был вынужден ютиться в устаревших и неэффективных помещениях.
Почему инвесторы делают ставку на Light Industrial в 2025-м?
Инвестиционная привлекательность этого сегмента — это холодный расчет, основанный на фундаментальных трендах. Рынок растет так быстро, что девелоперы просто не успевают удовлетворять спрос, что провоцирует острый дефицит качественных площадей. Данные от CORE.XP это подтверждают: за первое полугодие 2024 года в эксплуатацию ввели 222 тысячи кв. м — это почти вдвое больше, чем за весь прошлый год.
Складское помещение класса Light Industrial
Этот ажиотаж влияет на финансовые показатели. В Московском регионе найти свободный блок — большая удача, что позволяет собственникам диктовать условия. Арендные ставки за год взлетели на 33%, уверенно перешагнув планку в 12,5 тысяч рублей за кв. м в год. Средняя стоимость актива при сделках купли-продажи также подросла на 8%.
Драйверами этого роста служат несколько мощных факторов. Во-первых, это неудержимый рост e-commerce, чей оборот в России достиг 7,8 трлн рублей. Эти товары должны где-то храниться, собираться, откуда-то доставляться. Во-вторых, это курс на импортозамещение и локализацию производств. Многие компании, ранее ввозившие готовый товар, теперь организуют финальную сборку или легкое производство в России, и им как раз нужно гибкое помещение.
Преимущества инвестиций в Light Industrial
Вкладывая капитал в Light Industrial, вы получаете портфель из нескольких весомых преимуществ, которые сложно найти в других сегментах недвижимости:
- Максимальная диверсификация. В отличие от сдачи одного большого склада одному арендатору, здесь вы получаете десятки клиентов в одном комплексе. Это работает как страховка: уход одной компании не нанесет удара по вашему денежному потоку. Доход максимально стабилен.
- Предсказуемый доход. Высокий спрос и низкая вакантность означают, что ваши площади не будут простаивать. Договоры аренды обычно заключаются на 3-5 лет, что обеспечивает долгосрочную прогнозируемость поступлений — редкое качество в наше время.
- Высокая ликвидность. Когда придет время зафиксировать прибыль, продать небольшой и относительно недорогой блок гораздо проще, чем гигантский логистический терминал стоимостью в миллиарды. Круг потенциальных покупателей — от частных инвесторов до самих арендаторов — несравнимо шире.
- Низкие эксплуатационные расходы. Современные здания строятся с умом: LED-освещение, качественная теплоизоляция, эффективные системы отопления. Это значит, что ваши затраты на содержание будут минимальны, а чистая операционная прибыль (NOI) — выше.
- Ставка на долгосрочный тренд. Рост малого бизнеса и e-commerce — это не временное явление, а структурный сдвиг в экономике. Промышленный сектор будет и дальше мигрировать из старых фондов в современные, а значит, спрос на качественные площади будет только расти.
Перспективы развития формата в России
Сегодня почти весь объем (92%) комплексов Light Industrial сконцентрирован в Москве, а также в прилегающей области. Но это лишь начало большого пути. Успех столичного рынка стал сигналом для девелоперов в регионах. Уже сейчас мы видим, как разворачивается строительство в ключевых логистических хабах страны: в Санкт-Петербурге к 2026 году анонсирован ввод 220 тысяч кв. м, активное строительство проектов идет в Краснодаре, Екатеринбурге, Воронеже.
Складское помещение
Совокупный объем запланированных к строительству площадей в регионах уже достиг 185 тысяч кв. м. Эксперты уверены, что через несколько лет рынок Light Industrial в России по своим масштабам станет сопоставим с сегментом «big box». Это открывает уникальное окно возможностей для инвесторов, готовых войти в этот сегмент на стадии его активного роста. Выбор правильного актива — это тонкая работа, требующая понимания локальных рынков. Компания RentNow готова предоставить профессиональную консультацию, помочь подобрать ликвидный парк для вложения капитала, обеспечив максимальную доходность ваших инвестиций в коммерческую недвижимость.
.png "Офис юридической компании в новых реалиях")
.png "Офисный рынок Москвы: вызовы 2022")
.png "Коммерческие помещения в жилых комплексах")
