Высокая концентрация капитала, ритейла, электронной коммерции формирует устойчивый спрос на площади для хранения грузов. Приобретение собственного логистического актива становится стратегическим шагом для компаний, стремящихся к независимости от арендных ставок и инвесторов, желающих сохранить средства в твердой валюте квадратных метров.
Складские помещения в Москве
Рынок диктует свои условия: дефицит качественных лотов внутри МКАД провоцирует рост стоимости, тогда как развитие дорожной сети Новой Москвы открывает альтернативные локации.
Инвестиционная привлекательность сектора обусловлена стабильностью. В отличие от офисного или торгового сегмента, логистика меньше подвержена влиянию кризисов потребительского поведения. Товарооборот требует физического размещения продукции. Поэтому купить склад в Москве — значит обеспечить бизнес фундаментальным активом с высокой ликвидностью.
Принимая решение о сделке, предприниматель сталкивается с многообразием форматов. Это могут быть гигантские распределительные центры, небольшие ангары, холодильные терминалы или помещения формата Light Industrial. Каждый тип имеет свою специфику эксплуатации, требования к инженерии, окупаемость.
Классы объектов
Грамотная классификация помогает инвестору мгновенно оценить технический потенциал сооружения. На российском рынке принята система, разработанная ведущими консалтинговыми агентствами. Она делит объекты на категории A+, A, B+, B, C, D. Разберем их детально, так как класс определяет не только стоимость входа, но и будущие операционные расходы.
Категория A+
Элита логистической инфраструктуры. Это одноэтажные строения из легких металлоконструкций, сэндвич-панелей. Высота потолков: от 13 метров, что позволяет устанавливать многоуровневое стеллажное оборудование. Шаг колонн должен быть не менее 12x24 метра. На полу бетон с антипылевым покрытием, нагрузка от 5 тонн/кв.м.
Обязательны автономная котельная, система вентиляции, сплинкерная система пожаротушения, видеонаблюдение, оптоволокно, автоматические ворота с доклевеллерами (одни ворота на 500-700 кв.м).
Такой складской актив обычно располагается вблизи федеральных трасс, имеет просторную зону маневрирования для большегрузного транспорта.
Категория A
Схожа с высшей категорией, однако допускает незначительные послабления. Высота потолков - от 10 метров. Шаг колонн иногда меньше, но сохраняет удобство для работы погрузчиков. Системы пожаротушения, вентиляции обязательны.
Категория B+
Часто это новые здания, но с ограничениями по высоте (от 8 метров) или перепрофилированные промышленные цеха после капитальной реконструкции. Пол: бетонный, ровный, нагрузка около 3-5 тонн/кв.м. Должен быть регулируемый температурный режим. Могут отсутствовать доклевеллеры, пандус для разгрузки обязателен.
Такое здание подойдет для компаний, которым не требуется сверхвысокое стеллажное хранение.
Категория B
Обычно это реконструированные советские постройки. Этажность может быть больше одной, но тогда необходимы грузовые лифты (подъемники) грузоподъемностью от 3 тонн. Характеристики: потолки от 6 метров, центральное отопление, асфальтовый или бетонный пол.
Система пожарной безопасности ограничивается гидрантами. Офисные блоки могут находиться внутри зоны хранения.
Категория C
Утепленные ангары или капитальные производственные помещения старой постройки. Особенности высота потолков от 4 метров, ворота нулевого уровня (заезд внутрь), на полу асфальт или плиты.
Вентиляция часто естественная. Отопление может отсутствовать или быть локальным. Данный комплекс выбирают для хранения неприхотливых грузов, стройматериалов, металлопроката.
Категория D
Подвальные помещения, неотапливаемые ангары, гаражные боксы. Минимальные требования к инженерии. Используются для личных нужд или сезонного хранения товаров, не боящихся перепадов температур.
Как выбрать склад для покупки?
Подбор требует анализа множества факторов. Ошибка на этапе Due Diligence может привести к невозможности эксплуатации объекта или его сносу властями.
Локация и логистика
Ключевой параметр — транспортная доступность. Оцените расстояние до МКАД, ЦКАД, трассы А-107. Важен удобный заезд для еврофур. Внутри Москвы действует грузовой каркас, ограничивающий движение транспорта массой более 2,5 тонн. Если ваше помещение находится вне каркаса, логистика усложнится необходимостью оформления пропусков. Учитывайте планы строительства развязок: будущая эстакада может как повысить капитализацию, так и заблокировать въезд на территорию.
Земельный вопрос
Особое внимание уделите статусу земли. Идеальный вариант — земля в собственности. Если участок в аренде у города (ДГИ), проверьте срок договора, условия пролонгации, наличие задолженностей. Важен Вид Разрешенного Использования (ВРИ). Он должен соответствовать складской деятельности. ВРИ «эксплуатация административного здания» может повлечь штрафы при использовании объекта под хранение. Любая недвижимость должна проверяться через заказ выписок ЕГРН, изучение ГПЗУ (Градостроительного плана земельного участка).
Техническое состояние
При осмотре проверяйте:
- Электрическая мощность. Запросите акты разграничения балансовой принадлежности. Для установки холодильного оборудования или автоматизированных линий потребуется значительный запас киловатт. Увеличение мощности в Москве — процесс долгий, дорогой.
- Полы. Трещины, перепады высот уничтожают колеса погрузчиков. Ремонт промышленных полов затратен.
- Кровля. Протечки недопустимы для товарного соседства.
- Водоснабжение/Канализация. Центральные коммуникации предпочтительнее септиков или скважин, требующих лицензирования.
Юридическая чистота
Продавец обязан предоставить полный пакет документов.
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации).
- Технический паспорт БТИ (проверка на наличие неузаконенных перепланировок, антресолей).
- Справки об отсутствии обременений (залог банка, арест).
- Корпоративные одобрения (если собственник — юрлицо, требуется согласие учредителей на крупную сделку).
Финансовый аспект
Анализируйте OpEx (операционные расходы). Налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости, которая в столице близка к рыночной. Коммунальные платежи, охрана, вывоз мусора, эксплуатация территории — все это влияет на окупаемость.
Покупка склада в RentNow
Компания RentNow — специализированный оператор рынка коммерческой недвижимости. Мы создали экосистему, позволяющую безопасно, оперативно найти производственный или складской актив. Наш подход исключает хаотичный поиск, предоставляя структурированные данные для принятия взвешенных решений.
Преимущества работы с нами:
- Верифицированная база данных. Каждое объявление проходит модерацию. Мы проверяем актуальность цены, наличие объекта, контакты владельца.
- Прямой контакт. Наша цель — соединить покупателя с продавцом. Мы минимизируем цепочку коммуникации. Вы получаете предложение из первых рук.
- Широкий географический охват. Московский регион представлен во всем многообразии: от компактных складов внутри ТТК до масштабных логопарков в области.
- Удобный интерфейс. Наш сайт оснащен гибкими фильтрами. Сортируйте лоты по площади, высоте потолков, железнодорожной ветки, типу пола.
- Экспертная поддержка. Специалисты RentNow готовы проконсультировать по вопросам рыночной оценки.
Коммерческий успех в логистике начинается с правильного помещения. Выбирая склад, вы закладываете фундамент эффективности товародвижения на десятилетия. Объект, приобретенный с помощью RentNow — это проверенная инвестиция, безопасность, перспектива развития вашего дела.