Складская недвижимость в России в 2025 году: прогнозы и реальность рынка

Рынок складской недвижимости сталкивается с растущим дефицитом площадей, при этом регионы все активнее конкурируют с Москвой и Санкт-Петербургом. В этих условиях появляются новые решения: непрофильные производственные зоны адаптируют под склады, а владельцы торговых центров и коммерческой недвижимости предлагают свои помещения для логистических нужд. Рассмотрим ключевые тенденции отрасли и спрогнозируем, какие изменения ожидают арендаторов в 2025 г.

Рынок складской недвижимости: динамика

На протяжении всего года в крупнейших российских городах с миллионным населением наблюдалось практически полное отсутствие свободных площадей в складах классов А и В.

Весной 2024 г. на московском рынке активно обсуждалась возможность повышения арендной ставки класса А — когда она достигла отметки в 13 800 рублей за кв. м в год, возникли вопросы: не является ли это пиковым значением? Эксперты сходились во мнении, что тариф продолжит расти, возможно, до уровня 14 500 рублей за кв. м в год (все ставки указаны по системе triple net — исключая эксплуатационные расходы, НДС и коммунальные услуги).

Однако к концу 2024 г. прогнозы были пересмотрены. Ставка на ликвидные объекты перешагнула порог 16 000 рублей за кв. м в год. При этом спрос остается стабильно высоким, а уровень вакантности близок к нулевому.

В крупнейших региональных центрах, таких как Уфа, Пермь, Екатеринбург и Казань, арендная плата за складские площади колеблется в диапазоне 13–15 тысяч рублей за кв. м в год. В этих городах, как и в большинстве регионов, остро ощущается нехватка современных складов, особенно в черте города, что важно для задач внутригородской логистики.

Если оценивать общую ситуацию на рынке складской недвижимости, дефицит площадей уже исчисляется миллионами квадратных метров. Особым спросом пользуются не только крупные объекты классов А и В площадью от 15 000 кв. м, но и более компактные склады средней (до 15 000 кв. м) и малой (от 2 000 до 3 500 кв. м) площади.

Региональные логистические центры играют важную роль на рынке складской недвижимости, формируя общероссийские тенденции. В Екатеринбурге годовые ставки аренды колеблются в пределах 10 800–14 400 руб. за кв. м, в Казани — 14 400–15 000 руб., а в Перми составляют около 10 200 руб. за кв. м. В Воронеже особенно востребованы склады малого (до 3 500 кв. м) и среднего (до 10 000 кв. м) форматов.

Аналогичная ситуация наблюдается и в других крупных городах России. Из-за крайне низкой вакантности ставки продолжают расти: за 2024 год арендные тарифы на новые помещения увеличились на 15–20% по сравнению с 2023-м. При этом перезаключение долгосрочных договоров или подписание допсоглашений к действующим контрактам привело к росту ставок на 30–80% в зависимости от локации, категории объекта и регионального спроса.

Хотя Москва и Санкт-Петербург сосредоточили более половины всех складских площадей страны, около 50% арендных сделок приходится именно на регионы. Основным драйвером спроса, как и прежде, остается онлайн-торговля, которая продолжает стимулировать развитие логистической инфраструктуры.

Реакция рынка на дефицит помещений

Рынок складской недвижимости активно трансформируется под влиянием растущего спроса со стороны арендаторов. В крупных городах продолжается возведение масштабных логистических комплексов, однако сроки их реализации остаются под вопросом из-за роста цен на строительные материалы, что создает риски задержек реализации отдельных проектов.

В текущих условиях все большую популярность приобретает модель build-to-suit, предполагающая строительство объектов под конкретные требования арендатора. В то же время формат build-to-rent, ориентированный на возведение помещений для последующей сдачи в аренду, пока не получил широкого распространения. Такая ситуация отражает стремление рынка к более гибкому и адресному подходу в удовлетворении потребностей арендаторов. Тем не менее активность девелоперов в региональных городах-миллионниках продолжает нарастать, что помогает хотя бы частично заполнить сформировавшийся вакуум на рынке.

Интересным решением стал перевод неликвидных торговых площадей, расположенных в ТЦ, в категорию складской недвижимости. Данный подход позволяет оптимизировать пустующие объекты и удовлетворить потребности ритейлеров и операторов логистики.

Прогнозы на 2025 год

В 2025 году эксперты ожидают сохранения тенденции роста ставок аренды, что связано с комплексом факторов: высокая ключевая ставка ЦБ РФ, подорожание строительных материалов и увеличение расходов оплату труда. Многие проекты, запланированные к строительству, могут быть отложены или вовсе отменены, что приведет к усилению дефицита складских объектов.

Увеличение затрат на содержание складов также остается важным аспектом. Постоянный рост цен на энергоносители, водоснабжение и отопление, а также повышение заработных плат работников оказывает влияние на экономику складских операторов.

В такой ситуации логичным представляется дальнейший рост арендных ставок и почти полное отсутствие свободных площадей в крупнейших городах страны — от Москвы до Владивостока.