Инвестиции в недвижимость России, I кв. 2024

МАКРОЭКОНОМИКА

В начале текущего года экономический рост в России ускорился: в I квартале ВВП вырос на 5,4% г/г, согласно оценке Минэкономразвития. В апреле Минэкономразвития повысило прогноз роста ВВП в 2024 году до 2,8% с 2,3%. Согласно различным официальным источникам, рост экономики России в 2024 году может составить от 2,1% до 3,2%.

Динамика реального роста ВВП России

Источник: Росстат (факт), Министерство экономического развития (прогноз)

Прогноз реального роста ВВП России



Источник: Министерство экономического развития, Банк России, Газпромбанк, Международный Валютный Фонд, Всемирный банк

• В марте 2024 года инфляция ускорилась до 7,7% по сравнению с 7,4% в декабре 2023 года. Банк России прогнозирует годовую инфляцию в 2024 году на уровне 4,3-4,8%.
• В I квартале 2024 года ключевая ставка оставалась на уровне 16% для сдерживания инфляции. По прогнозу Банка России, среднее значение ключевой ставки в 2024 году может быть на уровне 15,0-16,0%.
• Жесткая денежно-кредитная политика будет сохраняться до стабилизации инфляции вблизи цели в 4,0%.

Динамика инфляции и ключевой ставки Банка России

Источник: Росстат, Банк России

ИТОГИ I  КВАРТАЛА 2024 ГОДА

Ставки капитализации на премиальные объекты в Москве

Ирина Ушакова, cтарший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP:

«Уход иностранных собственников завершается, что отражается в заметном снижении их доли в продажах коммерческих объектов. Наш прогноз общего объема инвестиций в недвижимость России в 2024 году - 500-600 млрд руб., что на треть ниже, чем в рекордном 2023 году».

Ожидаемое снижение

• В I квартале 2024 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 113 млрд руб., снизившись на 16% относительно аналогичного периода 2023 года. Снижение было ожидаемым на фоне высокой статистической базы предыдущего года, которая была сформирована активными продажами коммерческих объектов иностранными собственниками. Отметим сдерживающую инвестиционную активность и ключевую ставку, которая находится на уровне 16%. Высокие процентные ставки в экономике делают финансовые инструменты с фиксированной доходностью, такие как депозиты и облигации привлекательными для размещения ликвидности, а также формируют ожидания замедления темпов экономического роста, в результате чего часть инвесторов могут занимать выжидательную позицию в инвестиционных решениях.
• По итогам I квартала 2024 года вложения в коммерческую недвижимость снизились на 37% г/г, до 68 млрд руб.

Общий объем инвестиций в недвижимость России, млрд руб.

С учетом переноса ряда крупных сделок на 2024 год, наш прогноз общего объема инвестиций в недвижимость России в 2024 году составляет 500-600 млрд руб.

Фокус на складскую недвижимость

• В 1 квартале 2024 года доля инвестиций в коммерческую недвижимость снизилась на 20 п.п. г/г, до 61% в общем объеме инвестиций в недвижимость на фоне завершения активных продаж объектов иностранными собственниками.
• Наибольшее снижение было в ритейле (-72% г/г) и в гостиницах (-46% г/г). В офисном сегменте, напротив, наблюдалась положительная динамика (+6% г/г) на фоне растущего спроса на офисы в условиях ускорения экономики. В складском сегменте также была положительная динамика (+6% г/г). Таким образом, в условиях продолжения расширения сектора интернет-торговли, который в 2023 году вырос на 27,5% г/г и острого дефицита складских площадей, что создает предпосылки для продолжения роста цен на склады, интерес инвесторов к этому виду недвижимости сохраняется.
• В структуре инвестиций в коммерческую недвижимость лидирующие позиции у сегмента офисов с долей 49%, далее следуют склады и гостиницы с долями 22% и 14% соответственно. Доля ритейла составила 7%.
• Доля иностранных продавцов в общем объеме инвестиций в недвижимость составила 3% (-22 п.п. г/г). Таким образом, практически вся активность была сформирована благодаря российским продавцам (97%).

Динамика распределения общего объема инвестиций по сегментам


В I квартале 2024 года доля регионов в общем объеме инвестиций снизилась на 28 п.п., до 7%. Отметим, что в феврале 2023 года на торгах был продан горнолыжный курорт Архыз за 24 млрд руб. - самая крупная сделка по итогам I квартала 2023 года, что внесло существенный вклад в долю региональных инвестиций.